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（2）房价将向区域均衡化、产品差异化发展。房地产市场必然逐步形成区域统一市场格局，城市的不同区域之间的价差在缩小（比如卫星城和中心城区的房价差异），而在同一区域内（比如卫星城内），不同性质和功能的房屋的价差在拉大。区位、交通、周边设施等将不会成为价格的决定因素，房价将主要取决于房屋的性质、类别、功能和服务。比如，是保障性住房还是商品房？是别墅还是townhouse？是公寓还是普通住宅小区？包括对社区居民和邻里的考虑，对房屋设施设备和物业服务的考量等。
（3）居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。住房保障制度的完善和社会领域各项改革的平稳推进，正改变居民的住房消费观念。收入分配制度改革，正在改变社会收入增长的结构，从根本上改变住宅市场的实际需求状况。居民住房消费模式向多元化发展的倾向正在形成。北京石景山还出现了“以房养老”的新模式，退休老人住进养老院，把房给租了甚至给卖了。北方地区一些大城市的老人到海南去买房，在那里住半年，把这里的房产租出去，投资居住两相宜。
（4）国际资本流动带来投资性住房消费格局的变化。当前国际金融风暴必然带来国际金融体系的重构，人民币在国际货币中的地位将逐步提高，人民币对各国货币的汇率已经发生了很大的变化，必然对进入中国房地产市场的国际资本产生深刻的影响，同时中国资本走出国门，进入到欧美等国家的房地产市场也是一个必然的趋势，前几年在人民币持续升值的情况下是大量的留学生和外国人，把美元寄到中国，买房置业投资。前不久也有中介机构人组织国内居民去美国买房“抄底”。
此外，当“80后”逐渐成为购房主体后，在消费理念、消费行为上也会发生深刻变化。美国发生次贷危机一个深层的问题是居民住房消费理念和社会价值观的深刻变化。很多居民是在二战以后出生的，尤其是60年代以后，美国社会文化价值、生活价值都发生了深刻的变化，超前消费、过度消费成为一种时尚。
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重构中国住宅产业政策体系
总之，回顾近年的房地产宏观调控，充分显示出我国房地产管理是被动的、缺乏前瞻性的。当然，经过近20年的摸索实践，对房地产业发展的一些根本性问题的认识上越来越清晰，中央短期的政策手段和中长期的目标、思路逐步一致，中央的决策和地方的组织实施更加协调统一。然而，房地产行业的一些深层次问题仍然突出。笔者拟提出如下建议：
坚持用科学发展观指导全局，重构房地产业政策框架
要正确认识房地产业与宏观经济社会发展的关系，重构产业发展模式；要以资源和环境的制约为前提，科学合理确定中国的城市建设和住房建设的各项标准；要合理分配社会资源，协调推进住房建设和医疗卫生等各项公共事业；要转变消费观念，提倡适度合理消费，建设资源节约型和环境友好型社会；要坚持住房市场化的方针，坚持完善市场体系的建设，保持市场总体的供需平衡，形成科学、合理、稳定的房价形成机制；要坚持多渠道的住房供应体系，着力规范和加大保障性住房的建设；要大力推进住宅产业的自主创新，提高住宅产业化的水平，真正用科技的手段，实现住宅消费从单纯的追求数量到追求质量的转变。
既要始终坚持住房市场化的方向，还要完善多渠道住房供给体系
实践证明，我国房地产行业的发展必须长期坚持市场化的方向，不能因为一段时间、某些方面、某些地区出现了一些问题，就片面地否定我们20年来改革和发展的成果，退回到用行政手段来解决住房问题。但也必须全面完善住房保障制度，真正实现“该市场的由市场解决，该保障的由政府来承担”，二者缺一不可。既要形成科学合理的市场结构，保持市场供需的总体平衡。还要维护市场的公平、透明、高效、规范，实现价格的整体平稳。
要坚持公平正义，深化完善住房保障制度建设
完善住房保障制度建设的根本的指导思想就是“必须体现公平正义”。要确保住房保障理念的公平性；要实现不同收入阶层在保障范围和保障标准上的公平性，即“准入机制”的公平正义；要实现保障性住房建设和配售的公开、透明、公正、公平，即“实施机制”的公平正义；要实现保障性住房再流通的公平性，即“退出机制”的公平性。当前，要科学合理确定住房保障范围和保障水平。要统筹各项改革事业，科学把握推进完善住房保障工作的进程。要循序渐进完善住房保障的实现方式。
科学界定政府行为的边界，推进科学决策、*决策
在市场经济下，政府要体现公平正义就必须对住宅市场失灵进行必要的干预，包括：对住房交易中的信息不对称的干预；对住房市场供求失衡的调节和局部垄断的干预。同时，除非是在极端情况下，政府干预的边界也应该限定在这些范围之内。要全面推进公平正义，切实转变政府职能。不仅对待不同开发商应体现公平，在不同阶层的消费者中应体现公平，更重要的是在政府、开发商、消费者三者的利益关系中体现公平，应充分转变政府职能，体现政府的公共服务，充分尊重开发商和消费者合法的正当利益，体现不同利益主体的平等，政府和部门利益不应该凌驾于社会公众利益之上，更不能“与民争利”。要建立强制性信息披露政策，强化信息公开，提高社会民众的话语权，提高科学决策、*决策的质量。要密切关注、科学引导社会话语权。
要坚持推进住房金融政策创新，积极防范金融风险
要坚持通过金融政策创新支持住房保障体系的建立，加快保障性住房的建设；要研究制定针对经济适用房购房人的优惠政策，切实降低保障性住房相对价格；要加大实行差别化金融支持政策，支持和引导住房的合理消费；坚持创新房地产金融工具，化解金融风险；积极应对国际资本市场的变化，加快完善外资投资房地产业的管理法律体系；进一步拓宽房地产企业合法融资渠道，规范融资行为，控制融资风险；调整完善个人抵押按揭政策体系，防范偿还风险。
要坚持依法管理，完善中国房地产法律体系的建设
当前我国关于房地产法规体系尚不健全，一些根本性制度还是以部门规章的形式存在，在操作中，要么强调中央政策的统一性而忽视了地方的差异性，影响政策的实效，要么强调地区性的差异，却不利于全国统一市场和政策体系的建立，出现“上有政策下有对策”的现象。必须坚持依法管理，尽快完善中国房地产法律体系的建设，加大执法检查力度，形成良好的法治环境。
控总量调结构，重建住房市场体系
经过20多年的改革和发展，当前，我国多渠道的住房供给体系已经基本建立，完整的住房供应体系的结构见下图。但市场存在严重的结构性失衡，本书第5章对失衡的特征、表现形式、内在根源进行了分析。
解决中国城市住宅市场结构性失衡，构建科学合理的住房市场体系关键在于“控总量、调结构”，一是必须制定科学合理的住房供需计划，保持适度的住宅投资增长的规模，确保供需的总体均衡，形成成熟稳定的房价机制；二是着力调整结构，构建两个市场，即商品房市场和保障类住房市场；三是完善多种消费方式，即：构建购买和租赁并重，实物分配和货币补贴并存的多种消费方式。
构建科学合理的住房供需计划
当前，住宅产业政策调整的着力点在于继续做好以下三个方面的工作：
必须加强对中国住宅市场的供需总量、结构和空间分布情况及其变化规律的研究和把握，实事求评估政府解决住房问题的能力，制定科学合理的住房产业发展中长期战略规划，统筹安排年度供需计划，保持供需总量的基本平衡，构建长期稳定的房价机制，积极稳妥推进住宅产业的持续健康发展。当前我国住宅产业供给的合理规模在每年的城镇住房竣工面积至少在6……9亿平方米以上。要完成这一目标就要求城镇房地产固定投资投资控制在年均增长15％的速度。
要抓紧重构和形成两个市场，即：保障类住房市场和商品房市场。保障性住房的建设必须由政府主导，加快推进，商品房市场要完全放开，充分发挥市场机制的作用。通过实施不同的建设计划和管理政策，包括：不同建设规模和指标控制、不同的消费和转让流通政策、不同的金融政策、不同的税收政策、不同的物业管理，真正重构两类市场的本质差异，形成各自独立的市场体系、各自的价格形成及波动机制，构建全新的市场格局。
一是保障类住房和商品房之间的比例结构；二是经济适用房与廉租房之间的比例结构；三是住房建设和消费中“租”与“售”的比例关系。经过测算我们拟对中国大城市和特大型城市较合理的比例提出建议是：一是保障性住房占到全部住宅总量的40％左右，覆盖中等收入以下（中低收入和低收入）家庭，商品房占到总量的60％左右，主要针对中高及以上收入家庭。二是逐步将廉租房的覆盖范围扩大到最低收入家庭，占总数的10％的水平。三是倡导一部分超过廉租房政策条件，但又没有经济能力购买经济适用房的居民可以享受政策性租赁房，而那些超过经济适用房购买条件，但又无力商品房的居民可以通过市场购买两限房，或者暂时租用商品房。四是住宅租、售市场比例逐步调整到40％比60％甚至更高的比例。住房市场将逐步由增量市场交易为主，过度到以存量房市场交易主体。具体情况如下表：
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