CBD起源于资本主义发达国家的大城市，是发达资本主义国家金融资本发展的必然趋势。产业革命发展到一定程度促使金融资本发展到占据统帅性的地位，银行业、证券业、保险业以及咨询、服务等行业的发展促使第三产业发展，随着信息处理日趋频繁和商务办公需要与客户面对面地交流，CBD逐渐形成。可以说，“CBD是随着经济发展自然形成的，而不是规划师或建筑师事先规划出来的。”（邹德慈）传统CBD内，大公司、大银行、证券公司、保险公司、公司总部、政府部门云集，写字楼林立，与之配套的酒店、商场点缀其中，CBD犹如金字塔的塔尖，孤傲地挺立在一个城市的中心，而与商务无关的工厂或居住区则远离此地。于是，在世界各地，从纽约、伦敦到东京、香港、新加坡，出现了越来越多的我们所熟悉的城市模式高耸入云的大楼、密集的交通网、豪华的酒店、热闹的商场、衣冠楚楚的白领人士。新加坡的CBD非常典型，为了完善中心商业区的功能，政府将学校从此地迁出，停车场不断压缩，绿地减少，留出步行区域，增加商务人群的交往密度。传统CBD是资本和财富、权势和威望的象征。如纽约的CBD集中在曼哈顿，而华尔街又是曼哈顿的核心，能把公司总部设在寸土寸金的曼哈顿，绝对是公司财力与权力的象征。
传统CBD由于地价高的原因，建筑形象多为高层高密度。随着财富竞争的日趋激烈，攀比建筑的“高”和“大”成为时尚。尽人皆知香港汇丰银行与中国银行“争高”的故事，中国上海的金茂大厦更是不甘落后，后来居高，俯瞰世界。这种时尚也造成了传统CBD内建筑形象呆板冰冷、缺少绿地、缺少开敞空间、缺少人情味。
第51节：CBD之梦（6）
在世界各地CBD的建设过程之中，成功的CBD促进了当地经济的发展，这里交流方便，商业机会增多，吸引了大量的商家。同时，房子空置率不高，租金水平也不低，如新加坡的CBD以及美国加州一些城市的CBD。但也有一些失败的例子，不但没有促进城市经济的发展，反而拖了经济的后腿，商家不愿意进去，房子空置率高，租金水平低。如巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴。拉德芳斯是政府为了建CBD而规划出来的，目的是要把巴黎城里的人引出来，而城里的人就是不愿意出来，几年过去了还是冷冷清清；上海在浦东建设了陆家嘴，想把浦西的人引过江去，但人们就是不愿过江，写字楼的空置率依然很高。CBD好与差区别在什么地方？一个好的CBD应该是一个24小时的区域，黑夜与白天一样散发着光芒，功能齐全，有吃、住，有办公，有娱乐。一个差的CBD是早8点到下午6点的区域，功能单一，只是单纯的写字楼。房屋空间、道路、停车场利用忽高率忽低不均衡，当然不会有人气。
那么在新经济下，CBD还有没有存在的必要？CBD的存在是不是与网络精神相悖？让我们看一看电话的普及。上世纪70年代初，当电信革命迅速发展时，一些城市学家预言：城市的中心将很快解体。但到了80年代、90年代，预言的结果并没有出现，人与人之间面对面的交往并没有因为电话的普及而减少，反而是增加了，于是又有人说：其理论是正确的，只是低估了人的惯性。互联网的出现会不会也会像电话的普及一样不会减少人们面对面的交往呢？虽然网络信息时代的人们利用卫星通讯、因特网等信息技术的交流（tabletotable）取代了一部分面对面（facetoface）的交流，但是，由于大量的信息更多是呈现平均化，并不针对某一特定用户，因而越来越多的大企业或个人，为了迅速、正确地选择最恰当的信息而仍然把目光投向信息密度最高的中心商业区。也就是说，信息通讯的发达并不能取代企业的所有功能，反而在信息化社会中，人们面对面的交流越发得到重视。比如，日本东京的CBD丸之内地区，上世纪80年代末、90年代初期因写字楼供给不足，有许多大公司外迁，但几年之后，随着智能大厦的建成，迁出的一些跨国公司为了加强与客户的接近和信息的即时性，又重新返回CBD。因此，可以说，互联网时代，CBD仍将继续存在。但是，新经济下的CBD已不能依照传统经济体制下的规划作为参照了。随着物业品种边界的模糊化和全球休闲化，新CBD内的物业将会是品种多样化的，一定是办公、居住、娱乐和休闲并驾齐驱的。只要我们以市场为导向，就不会犯错误，走弯路，因为在市场的需求中包含了人们的惯性。CBD是市场经济的产物，过去在我国的城市规划中没有CBD的概念。但是在北京生活的人都熟知“国贸商圈”，在此商圈之内拥有物业，一样能获得类似“曼哈顿”的优越感。自从国务院1993年将国贸周围的4平方公里区域规划为北京的中央商务区后，这片土地更加散发出诱人的光芒。
第52节：CBD之梦（7）
然而北京CBD的现状却颇难令人满意。写字楼过盛、空置率高，极少宽带网络，加上路网稀疏，已很难应对信息时代的要求。在新经济下，城市的CBD内到底应该具备什么样的功能，才能在全球信息化的今天不落伍？这是摆在我们面前的一个新课题。
“在都市的发展上，我们已经到达一个转折点，因为这是有史以来，人类第一次在建立都市的技术上几乎没有限制；我们可以建造出任何城市，只要我们能够知道自己想要什么。”（詹姆斯·特拉菲尔）我们想要什么？这是一个非常尖锐的问题，我们可以很肯定地回答：我们想要在北京的CBD内建设适应新经济需要的新型物业。
许多已经建成的CBD多以金融、办公为主。也有一些是因别的目的，如巴黎的CBD是为了保护一个古老的巴黎城而把现代化的建筑集中在远离城市中心的地方。
我们认为：第一，北京的CBD应该是多元化的CBD。一是北京CBD地处涉外饭店、涉外写字楼和使馆集中的地方，自改革开放以来，大多数外资企业就是从这个区域进入中国市场并成长起来的。二是许多大的、以信息业为主的公司已在这里安家落户，如IBM、HP、MOTOROLA等。绝大部分的。公司也在这个区域之内。三是传媒产业聚集，北京是中国传媒产业的中心，有80％的传媒产品在北京制作和成交。一些大的传媒公司也在CBD中，如新闻集团、北京电视中心等。
第二，北京的CBD应该是24小时的CBD，是能留住人的CBD。CBD内的建筑样式不应该只是单纯的写字楼。一个好的区域应该有好的均衡性。如同北京人吃的炸酱面一样，有面，有酱，有肉，还有各种小菜，这样混合在一起拌均匀了才好吃，如果一碗是面，另一碗是酱，不可能好吃。如纽约的华尔街在下城，单一的写字楼品种，使得此地下班后非常的冷清，没有繁华起来。现在一些大的银行如摩根士坦利已由下城搬到了中城。
第三，北京CBD应该有网络经济的特征，不追求高、不追求大，而是追求有个性、有智慧，能适合未来人的行为。
第53节：CBD之梦（8）
第四，北京的CBD的建设是面向市场，是在市场经济这块土壤上自由茁壮成长起来的CBD。巴黎的拉德芳斯和上海浦东的陆家嘴应该成为我们的前车之鉴。
第五，北京CBD要想像磁场一样的吸引住人，就一定要有街可逛。有连续的不间断的商业街，才能形成繁华的商业氛围。这两年间我们在北京CBD内做了一次尝试。1999年，我们在国贸往东一公里处，推出了SOHO现代城项目。我们的目标客户是那些活跃在信息社会、工作与生活自由度大的人群。它“有点另类、有点前卫”的风格，得到了追求个性、崇尚自由的现代人的认同，楼盘在破土动工之前即已基本销售完毕；但同时也招致了观念分歧者的“批判”，在全国范围内引起了广泛争议。
无论CBD区域是大还是小，在新经济下，CBD中的房子一定是要变化的，如果不能适应新经济，必将遭到淘汰。我们建设的房子要想在未来不被淘汰，就得了解未来，用未来思考现在。建房子最大的浪费莫过于房子最本质的空间永远落后于人的生活和工作的要求。
我们在做现代城项目时，与中国网通合作，它是全世界首次大规模、全网络使用IP/DWDM技术，在两根光纤上全程17个城市开通80G全IP通道的公司。现代城已做到光纤入楼，为用户提供点对点宽带应用，它的大容量、高速、低价、优质的特征为用户信息资源的开发和利用提供了空间和氧气。在这个电信系统日益取代通道系统，数字化信息溶解了传统的建筑式样的年代，房屋已不再只是庇护我们生命的砖石，它不仅需要与自然和都市的环境相协调，也必须与电脑环境相适应，最终形成一种能触动我们心灵的环境和空间。
因此，新经济下的发展商应该考虑把更多的资金投入在智慧的空间上，即宽带的、互动的、个性化的、有丰富的数据库支撑的网络环境的建立上，充满人情味的自然与人文环境的建立上。
第54节：我的建筑理想（1）
我的建筑理想
今天我们正在经历着一场信息技术革命，电脑、internet、通信技术、卫星技术的发展对人们的工作和生活产生了巨大的影响，这也一定会对建筑产生巨大的影响。中国正处在历史上从来没有过的建筑发展的鼎盛时期，这是百年不遇的一次建筑的机会。有人把这次大变革称为新经济、网络时代、信息时代，无论怎样称呼它，它将带给我们的是更加自由和民主的社会生活。
封建社会所产生的建筑一定是体现封建皇权的建筑，从皇上居住的皇宫到神的寺院都是等级森严的集权建筑。在封建社会，人们要有天子，有了天子心里才踏实，社会需要集权，人们也需要集权，集权的建筑就诞�