鲆蚍考凵险且蛩卮永习傩湛诖妥叩�345亿元。即房价快速上涨，对老百姓来说，经济增长的好处已被房价暴涨抵消），不仅让全国人民的财富向各级地方政府转移与分配，更让其财富短时间内大量流向少数人手中。至于全国人民的财富流向哪里呢？它们又通过什么途径流向这些地方呢？要整顿中国的房地产市场，要建立起中国房地产市场的秩序，首先要打击的切入口就是对房地产市场的钱权交易。就得通过钱权交易的严厉打击来建立起有效的房地产市场秩序。从这意义上来说，政府对中国房地产市场的宏观调控转向应该是正确的，也是问题的关键所在。
但是，面对巨大的房地产市场利益、面对错综复杂的房地产市场利益关系，仅仅是通过对房地产市场的一些审批环节、开发项目环节及交易环节的检查能够解决问题吗？能够检查到房地产市场存在的巨大的钱权交易吗？我想这是根本不够的，因为所检查的方面只涉及其事情之表象，其深层的问题有很多。特别是我们试图通过所谓财务报表审计、通过开发商提供的资料来检查，那么要找房地产市场的钱权交易的证据是不容易的。很简单，我们目前查出来的不少腐败分子，绝大多数人都有巨额的不明来源财产。也就是说，现在的钱权交易，贪污腐败者早有规避会计审查的办法了。更何况，从目前所报道的消息来看，这次对房地产市场秩序专项整治更多的还是面上的东西。如果这样，对房地产市场这些环节的钱权交易要进行严厉的整顿就不容易了。
近几年来，中央每一次出台房地产市场宏观调控的政策，都是采取多部委联合行动的方式。可以说，中国房地产市场宏观调控为什么与所要达到的目标差距较远？这里既有房地产政策目标的模糊性、不确定性及针对性不足等方面的原因，也可能与这种多部委联合行动的模式是否有效有关。因为，很简单，多部委联合行动其声势浩大，也表明了治理房地产市场有明确的分工。但是从另外一个角度来说，这里有责任不清的问题。
因为很简单，如果一件事情大家都来负责，可能会让每一个人都不负责。对房地产市场宏观调控也是这样，如果相关职能部门各司其职，那么有成绩当然也归这些部委，同时如果其政策失败，同样也要承担责任。但是，对目前中国房地产市场的宏观的调控，每一次政策出台都是许多部委一起来参加的，都来承担房地产宏观调控之责任，但实际上，谁也不来承担责任。因此，中央政府要对目前这种同一行动的宏观调控模式重新思考，看看其问题何在；有哪些地方需要改进。
今年中国宏观调控直指房地产市场钱权交易的核心，这表明了今年中国房地产市场宏观调控与往年有所不同。对于这样的房地产宏观调控效果如何，就在于政府决心，就在于政府是否敢动真格的、是否能够下真功夫去做。同时，我们也应该看到，打击房地产市场的钱权交易并非仅是从上述表象能够解决的问题，中央还得借此东风下更大的决心触及房地产市场问题之核心，即通过法律制度规则清楚地来约束房地产市场每一个环节权力。只有这样才能真正遏制房地产市场的钱权交易，否则要达到效果并非易事。
三、 房屋预售制度改善将是今年房地产宏观调控一种方式
住房预售制度是目前中国房地产融资制度的核心，这种制度健全与完善不仅决定了中国房地产市场能否健康持续的发展，也决定了中国银行业的风险高低、银行业发展前景。
可以说，在中国房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的是为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。但从实践经验来看，房屋预售制度一方面在一定程度上推动了中国房地产市场繁荣，另一方面由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富制创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；用房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍中国房地产市场的健康发展，侵害消费者利益，也给中国银行发展带来了一系列的风险。
正是针对这些现象，中国央行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但是，就目前中国房地产市场的情况来看，这种制度的改进还得有一个过程。因此，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，应该是对住房预售制度一项比较大的制度调整。
我们知道，在国际发达的市场经济国家，尽管住房房屋预售制度广泛被采用，但是这种制度安排必须以完善法律制度为基础，必须以法律来形成有效的风险分担机制，必须有严格的监管。
在中国香港，对于未开工即已售出的房屋，预售合约会对支付的时间和数量作出确定。通常签订合约时购房者需要支付一定的保证金，保证金的数额一般为总价的5％～10％，如果购买者有个性化的定制要求，则需额外增加5％～10％。施工到某一程度时交付一定的金额，完工时最后清算，分段支付金额由合约具体确定，没有一概而论的标准。购房者可以利用建筑贷款（Construction loans）来支付这些金额，建筑贷款指从未来将获得抵押贷款中提前取出用以支付房屋在建时分段给付的款项。大部分建筑商会为施工质量和施工材料提供担保，在一些地区这种担保是强制的。市场上的活跃者大多为资金实力雄厚的大财团，而且财务透明度高，同时政府监管制度完善，保障了出售楼花所得款项专款专用。一些小型或不知名的发展商，通常由提供建筑贷款的银行，并承办楼花按揭，发展商是他们的客户，贷款银行对其情况比较了解，而且该发展中的物业已经押于该银行。此外对承建商的资信也需审查，开售楼花一般不会超过正式入伙前的18个月。政府规定发展商必须先担保确保有足够的资金完成建筑，才能获准发售楼花，并规定小业主支付楼花的款项必须存入律师行的托管账户，律师行作为托管人代发展商持有款项，在得到承建商的证明后，律师行才可以把款项付给发展商用以支付建筑费。
对于住房预售制度问题层出不穷的今天，一个重要的问题是如何保证房地产金融安全高效地运作。从其他国家和地区的国际经验来看，房屋预售制度促进房地产业的良性循环关键在于设计合理的风险担保机制以分散其各个环节的风险。无论是严格的准入或退出制度，预售资金的专项管理，严格的法律监管，或是为购房者提供更多的合约形式等等，这些都是风险分担机制的重要组成部分。
在中国内地，银行对房地产业金融支持的资产结构使银行正面临巨大的风险。由于信息不对称，购房者面临房地产商的各种败德行为，鉴于住房预售制度中存在的不确定性和脆弱性，我们意识到应当建立完备的风险分担机制来保障住房预售制度下的金融安全，即风险应该由多个利益主体依风险与收益对等的原则共同分担，包括开发商、房地产投资者、建筑商、银行及购房者。这种风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。
可以说，住房销售制度对预售款进行专户管理，应该是完善中国房地产市场制度的重要一环，它的推出对中国房地产市场的影响是不可低估的。同时，也应该看到，这种政策的推出也预示着今年正在从各方面来落实###总理政府工作报告中关于房地产今年的任务，从而既可促进中国房地产市场发展，也可防范房地产市场及银行可能面临的风险。
四、 对房地产开发企业土地增值税的清算
2007年1月，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），规定从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”。可以说，征收土地增值税对中国房地产企业的影响应该是很大的。
因为，一是随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就自然而然了。而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。在这种情况下，不仅容易出现日本20世纪80年代那种极力推高土地价格的炒作之风，也会由于土地价格推高之后，房地产开发商借土地价格上涨而进一步推高房价，快速地吹大房地产市场的泡沫，制造房地产市场的潜在风险。而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制中国房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。
二是土地增值税的征收，能够在一定程度上挤压房地产企业过高的利润。可以说，尽管房地产开发企业一直在争辩房地产企业的利润不高，但房地产市场的利润过高早就是不争的事实。而�