鄣南碌尬蘩崃耍�
还有，房地产市场常识早就让绝大多数消费者十分明白，如果房价下跌，对于购房消费或自住的民众，房子购买后，其价格的高低对其使用的效用不会增加也不会减少。房价下跌于他们对住房的消费根本不会产生什么影响，因为住房效用并没有因房价下跌而改变。
而对于没有购买的绝大多数民众来说（占比重应该在80％以上），不会有哪一个民众会告诉房地产市场，对于同一房子，他只愿意出高价购买，而不愿意出低价购买。因为，任何消费者，购买物品时，在同一质量上，肯定是价格越低越好。在这样的情况下，任何购房的潜在消费者，在价格低的时候进入市场，同样的货币可以购买更多的东西或产品，何乐而不为？难道这些消费者会不愿意吗？
当然，这些网上叫喊的人认为，房价下跌，会增加银行风险，最为担心的人可能是银行。那么，房价下跌，银行风险在哪里呢？先讨论房价下跌银行的风险有多高？如果个人按揭贷款首付是二成，那么，我们的房地产市场已经发展近8年了，如果已购买的商品房按揭时间平均为16年，已购买者已经平均还款了4年，那么，这些按揭的商品房已经由个人支付房价的平均成数在40％左右，如果以一个平均数计算银行住房价格下跌的风险，那么只有房价在下跌40％以上，银行才面临风险，而房价下跌小于40％，银行根本就不存在着风险。
毫无疑问，受房价下跌影响最大的除了这些天天在网上叫喊要房价上涨之人外，还有目前房地产市场大量的房地产投资者及房地产开发商。因为，房地产作为投资品，他们是需要他人来接最后一棒，如果这最后一棒没有人来接，那么套自己手上不是麻烦了吗？这也就是房地产开发商及房地产投资者的担心所在。
因为，按照Gordon的经典资产定价理论，资产的价格是以资产的收益和利率的未来值为基础的，而这两者又是不可观测的。因此，对于住房的市场价值想从根本上用客观数据找到它的均衡价值是不容易的，因为对这些变量未来趋势的预测会更多表明投资者的主观情绪。也就是说，对住房的价格并不能用客观数据来发现市场的均衡价格，住房的价格更多的是投资者主观情绪的结果。这也就是资产价格容易产生巨大波动的原因所在。
投资者都十分熟悉，华尔街有一句名言，“市场是由两种力量驱动的：贪婪和恐惧”。在美国著名的金融学家希勒教授看来，在投资市场，投资者的从众心理，必然会使得后来的投资者不断地做别人都在做的事情。如果这种力量是乐观或贪婪的，那么市场就会持续繁荣；反之如果这种力量是悲观或恐惧的，那么市场的价格就会立即发生逆转。而且在市场繁荣的时候，投资者往往都会忘记以往市场上崩溃时的惨痛教训而大量地涌入市场。
因为，投资市场的繁荣不仅会增强投资者信心和期望，而且也会使已经进入的投资者哄抬或操纵市场的价格，以便吸引更多的投资者进入。而这种从众行为的循环往复，也就会产生一种放大机制。希勒教授就把这种放大机制归纳为投资者的反馈理论。根据这种理论，房价最初价格的上涨会导致更高的价格上涨。这是因为投资者需求的增加，会使得最初的价格上涨信号反馈到更高的房价中。而第二轮的房价上涨信号又会反馈到第三轮的房价上涨上，然后反馈到第四轮等等。在这种情况下，房子最初的价格上涨信号显然被无限放大了，产生远比其本身所能形成的更大幅度的价格上涨。
目前为什么房地产市场上总是有许多人天天在说房价要涨，房价不能下跌，根本原因就在此，就在于他们不断在向市场发出价格上涨的信号，以便让市场其他的投资者也涌入这个市场。这样不仅容易炒高房价，而且可以找到他人来接房价上涨的最后一棒。这样先进入的投资者就方便逃走并赚到大利！所以，目前国内房地产更多的是房地产开发商及先入投资者意愿的投射，是先入投资者对房地产市场价格上涨信号的无限放大，是他们诱导中小投资者更为踊跃地进入市场。问题实质就在这里。
也就是说，房价下跌受到影响最大的是房地产市场炒作者或投资者，是房地产开发商，然后才是银行及地方政府。而对于购买房子自住者来说，其影响很小；但对于没有进入房地产的人来说，任何房价下跌对他们都是有利的；而对中央政府来说，房价下跌既能够为和谐社会创造条件，也能够让国内房地产市场真正市场化，改善民众住房福利水平及减轻政府的财政负担。（本文定稿于2006年12月15日）
txt小说上传分享
房地产市场投机炒作为何盛行
这里的投机是投资的一部分。国内房地产市场为何会投资炒作盛行？首先，它与房地产产品的特殊性有关。因为，对于房地产来说，它既是消费品，而且是现代文明社会的生活必需品；同时，它又是投资品。住房的价值高昂性、耐用性及区位惟一性等使房地产具有很好的投资价值。
既然房地产是一种特殊的商品，现代国家对住房一般会给予一定的界定，以便首先保证该居民基本的居住权利与居住条件。比如说，美国房地产市场发展宗旨就是要生产安全舒适、绝大多数居民都有支付能力购买的住房，所有的房地产政策都围绕这一宗旨而发。
但是，对于中国来说，由于房地产市场发展时间太短，政府没有一个清楚的房地产发展模式。在这种情况下，中国的房地产市场的住房，既是投资品，又是消费品。如果政府部门不能够把房地产市场的发展模式界定清楚，如或是投资品，或是消费品，那么政府各个部门及地方政府就可以根据自己的需要来界定住房的不同性质并采取不同的政策。
比如说，政府扩大国内居民内需，要让GDP上去时，政府就把房地产界定为消费品，采取各种政策让居民进入房地产。这样居民消费、内需就扩大了，GDP增长了。还有，如果住房是消费品，政府就把银行的利率压在一个很低的水平上。为什么？利率高了，居民住房消费就可能没有支付能力来承担，也会增加居民住房消费的成本。
政府又把住房看做是一种投资品，特别是我们国家统计局把这个住房计算为投资品。既然住房是投资品，居民购买住房就没有限制了。一个人可以买一套，也可以买两套，也可以买三套，买一百套。特别是在我们现在房地产市场的投资与消费没有区分、没有限定的情况下，政府出台一系列增加住房消费的优惠政策，比如在房地产个人以按揭消费政策把利率压得很低的情况下，那么投资者就可以利用银行的低利率优惠政策，利用房地产市场便利的融资工具与金融杠杆，然后用从银行按揭融资进行巨大的房地产投机。大家可能知道，在2005年的时候，上海有个居民，借了银行7800万买了128套住房。这就是政府信贷政策的结果。
还有，既然住房是消费品，那么对全国中低收入民众来说，房价就不能够涨得太快，否则居民没有能力购买，也不利于中国社会的稳定。因此，这几年政府的房地产宏观调控政策，一直是把房价稳定在一个水平上。如果房地产市场的价格稳定在一个水平上，而国内的房地产市场又是一个投资品市场，那么进入这个市场的投资者一定会知道这个是一个零风险投资市场。因为，房地产市场的价格只涨不跌。如果房地产市场是零风险，这必然激励大量投资者涌入房地产市场。
如果房地产投资者涌入房地产市场，大力地炒作房地产。这时，房地产的价格由什么来决定？由市场投资者对这个市场的预期来决定，就是说投资者看到这个市场价格在上涨，他们就会进去；其他人看到房价上涨，其他投资者也会进入这个市场。而且房地产市场的价格是由投资者的预期决定的。这时候，不仅房地产市场住房投资者以投机炒作房价，而且房地产开发商也会趁机来推高房价。
在这种情况下，由于房价不断推高，银行对房地产投资者的短期风险就越来越低。因为，在房价不断上涨时期，上涨后的住房价格必然会低于向银行按揭的贷款。在这种情况下，国内商业银行对房地产市场投机炒作也会起到推波助澜的作用。
而且房价上涨，自然带动地价上涨，而且房价上涨越快，地价上涨也就越快。而地价上涨，自然会增加各地政府土地出让金的价格，也会增加政府权力设租寻租的空间。加上政绩考量，推动房价上涨也是各地方政府的喜好与动力。这就是这几年来，政府越是对房地产市场调控，其价格越是上涨的原因所在。
总之，在中国的房地产市场发展模式下，房地产既是投资品又是消费品。房地产是投资品，那么任何人都能够没有限制地进入房地产市场，通过银行按揭信贷产品，在银行信贷快速扩张推动下，投资者借助银行的住房信贷把房地产市场炒作成了一个疯狂的市场。在这种情况下，房价自然迅速飚升。房地产是消费品，政府就会以此让大量土地来生产住房，以低利率政策让住房消费者进入市场，这些都为房地产市场投机炒作创造了条件。在房地产市场大量投机炒作中，房价快速上涨，这就使得地方政府大获其土地出让之利，房地产商则通过对住房垄断性定价不断把房价提高而谋取暴利。
也正是在这种环境与条件下，通过地方政府、房地产开发商、商业银行及炒房者，把住房的价格炒上了天，把80％以上的居民消费者排除在目前的住房市场之外。这就是目前中国房地产市场之现状，也是房地产市场价格快速上涨的原因所在。而房价快速上涨给中国经济带来的危害及价格上涨不可持续、对中国绝大多数民众利益的负向影响，早就使�