该地区的信用度。
次级抵押贷款定价
通常，抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的最低标准。这种方式就是典型的非价格信用配给，而次级市场中众多的价格系列和产品种类使得这一市场更接近于价格配给，即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。
从借款者角度来看，次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其他相关费用。持续费用包括抵押保险支付、本金和利息支付、后期费用、拖欠债务罚金，以及当地政府征收的相关费用。从贷款者角度，其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响。
通常，固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个20世纪90年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明20世纪90年代次级抵押贷款质量存在问题，大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始，借款者信用评分开始逐渐上升，因为此时，贷款者开始关注贷款风险，并采取相应措施控制风险。因此，在这一时期，不仅整体贷款数量上升，而且结构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著。
借款者信用评分越高，贷款等级越高，相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高，借款者违约倾向越大，相应的首付要求就越高。在1998年危机之前，首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后，贷款者开始提高首付要求，贷款结构发生变化。按揭成数低于70和大于100的次级抵押贷款大量减少，而首付为10％的次级抵押贷款量上升显著。
提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候，次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款，以便以较低的利率重新申请贷款。而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失，并且由于提前偿付的可能性不可预测，这种损失也是不可测的。因此，为限制提前偿付这种行为，贷款者要对提前偿付者收取一定的罚金。
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次级抵押贷款市场的发展
首先，1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》解除了美联储规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
其次，从20世纪90年代末开始，利率持续走低，现金流出式再融资开始流行。借款者不断借入新债，偿还旧债，并且新债的数额要超过原有债务。在房价持续上涨的时期，这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源，进而增加了次级抵押贷款的需求。
最后，市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了较好条件。例如20世纪90年代初期，由于利率上升，标准抵押贷款需求减少，按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在20世纪90年代中期，资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供了良机。
美国房价增速与GDP增速走势图（1964～2006年）
资料来源：人民网经济频道。
按揭贷款证券化增加了资产的流动性，次级房贷市场开始迅速繁荣。在早期的飞速发展中，由于对风险的认识不足，次级抵押贷款定价普遍偏低。1998年亚洲金融危机爆发后，这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩，市场发生大规模整合，许多小公司都相继倒闭或被收购，但同时也使得投资者风险意识增强，以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。
危机过后，由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点，投资房产的成本降低。在房价不断走高时，即使借款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此，20世纪90年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长，直至今天这场危机的爆发。
这一曲折的发展表明，次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险，但是至少在本次危机爆发前正在逐步走向成熟。因此，作为一种具有巨大市场潜力的新产品，其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。
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次级房贷危机前传（1）
在美国，有相当数量的低收入者或者金融信用不高的人群。按照美国房屋贷款原来的严格审查程序，他们是不太可能获得购房贷款的。但美国银行家的胃口永远难以满足，当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后，他们又将眼光盯上了那些根本“不合格”的贷款人。因为这也是一个巨大的市场，只要降低贷款门槛，购房的需求就会释放出来。
于是，现在美国的“住房按揭贷款”市场就分成了三个层次：一是优质抵押贷款，二是“Alt…A”抵押贷款，三是次级抵押贷款。它们的分类是按照对借款主体的信用条件的评级好坏来区分的。此外，在美国还有政府支持的抵押贷款和优质大额贷款等两类抵押贷款。
次级抵押贷款的“优惠”有：次级抵押贷款的贷款利率通常比优惠抵押贷款高2％～3％，次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务，但由于它对借款人的信用要求较优惠级贷款低，因此次级房贷机构面临的风险也就更大。“Alt…A”抵押贷款的利率普遍比优质贷款产品高1％～2％。
次级抵押贷款受欢迎的主要原因是：次级抵押贷款新产品之所以深受信用程度较差和收入不高的购房人的追捧，主要原因在于抵押贷款中介的误导和购房人本身金融风险意识不强。中介在营销贷款时打的旗号是：超低的月供。收入不高的人群也可具备还款能力，两年后即使利率调高，还不起贷款，但由于房地产升值，只要他们把房子出手，风险也是可控的，还可以赚一笔，何乐而不为呢？火热的房地产市场给人的幻觉是房地产上涨的速度会快于利息负担的增加，并且房地产市场在两年内不会冷却。但在残酷的现实世界中，美好的愿望往往会被市场的无情彻底粉碎。
在美国，贷款是非常普遍的现象，从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是我们也知道，在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房呢？因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。
大约从10年前开始，那时贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：
“你想过中产阶级的生活吗？买房吧！”
“积蓄不够吗？贷款吧！”
“没有收入吗？找贷款公司吧！”
“首付也付不起？我们提供零首付！”
“担心利息太高？头两年我们提供3％的优惠利率！”
“每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！”
“担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？”
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。你替他们担心两年后的债务？向来自我感觉良好的美国人会告诉你，演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。
次级抵押贷款的操作过程如下：
（1） 对购房者进行信用评级（FICO公司）。有了评级后，个人就可以按照评级到贷款公司申请贷款了，贷款时的利率也要根据信用评分来确定。尽管被广泛采用，但是模型本身随着市场的变化存在不少漏洞和缺陷。结果是，金融机构对个人评级的依赖性越大，所犯的错误也越大。
从20世纪80年代开始，以房地美（美国联邦住宅抵押贷款公司）、房利美（美国联邦国民抵押贷款协会）两家公司为代表的美国房屋信贷机构，开始了降低贷款门槛的行动，例如允许九成按揭甚至是“零首付”，可以前三年不还本，甚至利息也可以少付。次贷利率水平比正常抵押贷款利率要高出30％。为数众多的美国人于是大胆地借钱买房，把希望寄托在房价上涨上。
（2） 贷款的定价和利率。三个决定贷款利率的指标：贷款等级、信用评分（FICO指标）和按揭成数。按揭成数是指贷款与资产价值的比例。一般而言，贷款等级越高，FICO评分越高，按揭成数越低，表明贷款风险较小，相应定价越低，反之则越高。
整个20世纪90年代，次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势，尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明大量的贷款提供给了信用较低、风险较高的借款者。
（3） 具体贷款产品的选择。美国传统的抵押贷款主要分固定利率和浮动利率两种。近年来，美国的次级抵押贷款市场的贷款公司采取了更加激进的战略，推出的新产品的特点就是将固定利率和浮动利率相结合。例如，无本金贷款、3年可调整利率贷款、5年可调整利率贷款、7年可调整利率贷款、选择性可调整利率贷款等。这些贷款共同的特点是，在还款的前几年，每月按揭还款很低并且固定，而到了一定时间（一般是两年以后），借款人的压力陡增。一般借款人在申请贷款时根本没有意识到两年后利息的大幅度调整。次贷危机的爆发与此类产品有直接关系。
（4） 次级抵押贷款的收益和风�