其三，在中国，房地产开发一般程序，先是购买土地，然后用土地向银行进行抵押贷款，建筑商带资进入工地建设，当住宅商品房达到预售标准后，开始向房屋购买者进行预售并办理按揭贷款，房地产开发商依靠银行给购买者按揭贷款，开始套现。其中，影响房地产利润的重要因素是土地受让成本（在多数情况下，它不是一级市场上的土地价格，而是经过多重转手之后的土地价格），但土地受让成本究竟是多少，仍然是一个黑洞。开发商只要能拿到土地，能立项，能编制一个天花乱坠的可行性报告，外加一定的关系保证，就可以拿到资金。最近的一项调查显示，目前大部分房地产开发商自有资金不足，大部分靠银行贷款周转，融资渠道单一，房地产企业平均资产负债率是72％，最高达94％。如果运作得好的话，房地产企业的盈利率就非常高。目前，这种盈利可以达到50％至100％，甚至更高。这也是外行、外来人、外来资金搞房地产的“三外”现象出现的主要原因。
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虚幻的“泡沫”（4）
其四，目前在许多管理部门眼中，房地产业仍是一块“大蛋糕”，谁都想管、谁都想切一块。因而，项目审批手续繁多，有的单位在不同的部门需要加盖多个公章，开发企业先后跑几趟，大大降低了办事效率，直接造成开发商非正常交易费用的增加。这种费用，房地产商也计入成本中，在一定程度上推动了房价的上涨。
所以，我认为，重要的不是单纯地争论当前中国的房地产是否有泡沫，因为，这样的争论是没有结果的。我们更应该做的是采取一些符合实际的调节举措。譬如：
明确政府管理市场的范围。按照市场经济的规则，开发什么户型、多大面积，是开发商根据市场自主决定的事情，作为政府难以干预，也不宜干预。对于市场不规范、规则不完善等问题，需要运用政府“有形的手”，下大气力规范市场，完善相应的制度，如推行商品房公开预销售制度，做到房屋销售公开透明；整顿和规范房产中介市场；培育房地产金融市场；促使土地资源的配置真正实现市场化等。
政府要尽可能使信息公开化、透明化，尽可能多地告诉公众一些现实的情况，让公众根据这些信息自己决定怎么做。现在各地开始实行批地公开化，说明政府在向这个方向努力。我们不可能设计出一个什么标准，通过它来准确测算房地产业的风险多大。但是我们应该制定一些规则使一些信息透明化，有了好的规则与信息，民众就能明白怎么回事，然后就可以有一个合理的选择。
2005年6月
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工作与闲暇是替代关系吗？（1）
工作与闲暇是替代关系吗？——谈“向后弯曲的劳动供给曲线”的谬误
即使生存条件很一般甚至很恶劣，人们也可能选择不工作，相对应于经济学上的劳动供给原理，就是这些人的劳动供给只体现或符合曲线上的后面那部分，而不存在前面的那半部分。
一天，亚历山大大帝来到哲学家第欧根尼的酒桶前，问道：“你对我有什么要求吗？”第欧根尼答道：“请你让开些，不要挡住我的阳光。”不羡慕富贵，只愿意享受生活的安乐、恬静，确实是很多人追求的理想境界。
古希腊的这个故事，也许是杜撰的，不值得相信。但是，在现实中，这种现象普遍存在。如中国西部一些贫穷落后地区，人们依靠救济生存，他们不愿意去工作（劳动）。一个冬日，某电视台记者去采访的时候，只见他们在明媚而和煦的阳光下，穿着破旧不堪的棉衣，躺在墙角闭目养神。他们为何不去工作？理由是：劳动所得甚少，还要交纳各种税费，而现在这样的生活，吃、穿有政府供应，生活多么安乐！
即使不存在上述这种特殊情况，也有很多人愿意选择安逸的生活。《参考消息》2002年12月12日刊发的《哈萨克斯坦人：快乐与金钱无关》，不啻为良好的证据！该文作者是新华社的驻地记者。他的文章着重描述了三种现象：一是很多人不愿意当“白领”，而愿意去做出租车司机。这些司机当中，有些人甚至是名牌大学毕业生。修理铺的工作人员也有博士出身的。他们为什么不选择当“白领”，是不是因为他们找不到更好的工作？不是的，他们只是喜欢安逸而已，虽然这种工作的收入并不殷实。二是给钱也不愿意加班。哈萨克斯坦人信奉这样的道理：工作归工作，休息归休息。每逢周末，阿拉木图城内总是门庭冷落车马稀，城里最繁华的街道上一个人都没有，但是出城的道路上，车流如织，居民都开车出城享受阳光和大自然。在这个时候，给再多的加班费，他们也不愿意工作。有一位清洁工，上有老母，下有在家待业的孩子，她的收入是家庭的主要经济来源，但是，她在暑期却选择2个周的休假，尽管她开的是破旧的车，吃的是酸黄瓜，但依然很开心。三是哈萨克斯坦人远离现代理财方式。哈萨克斯坦人很少存钱，发了工资就消费掉。炒股与投资房地产的，凤毛麟角。一位哈萨克斯坦人说：“我可以3个月节衣缩食，为自己买一件昂贵的时装，但是我不愿意把我3个月积攒下来的钱投资到股市里，等着赚钱或者亏本。我只在乎眼前的东西。”
在经济学上，人们选择工作还是选择闲暇，有一个广为接受的分析图式：“向后弯曲的劳动供给曲线”，它说的是：当工资增长的时候，人们愿意付出的劳动将增加；当工资增加到一定程度时，人们工作的意愿将减少，替代以闲暇休息。我查阅了国内外的经济学教科书，譬如黎诣远所著《微观经济分析》、汪祥春主编《微观经济学》、Hal 所著《微观经济学》（Microeconomic Analysis）、Walter Nichlson所著《微观经济理论：基本原理与应用》（Microeconomic Theory：Basic Principles and Extensions）等，都坚持“向后弯曲的劳动供给曲线”这个看法。但是，前面的故事和事例表明：即使生存条件很一般甚至是很恶劣，人们也可能选择不工作，相对应于经济学上的劳动供给原理，就是这些人的劳动供给，只体现或符合曲线上的后面那部分，而不存在前面的那半部分。具体讲，是劳动这种生产要素的供给，同样遵循供给定律：即在其他条件不变的条件下，劳动的价格（工资）上升，劳动供给量上升；反之，劳动的价格（工资）下降，劳动供给量下降。这个“其他条件不变”的条件非常重要，张五常、汪丁丁等学者持续3年的需求曲线走向的争论之所以会发生，是因为他们都忽视了“其他条件不变”这个前提条件（详见拙作《天下有没有“吉芬商品”？》）。具体到劳动供给曲线问题，当工资上升到一定的水平时，收入水平（预算线）变化了，进而引起偏好的变化，如同马斯洛的需求层次论那样，生存需要满足之后，改为发展需要。这个时候，需求曲线同初始的不一样了，是一条新曲线。也就是说，因为其他条件变化了，导致整个曲线的移动，而不是在“其他条件不变”时供给量在同一条曲线上移动。供给变化和供给量变化，在坐标图上的表现是不一样的。
为什么“向后弯曲的劳动供给曲线”这个错误看法能够持续存在？我认为，原因在于当前的经济学理论对工作与闲暇存在很多的误解。譬如，他们认为工作是负的效用。如此看来，劳动似乎是一种罪恶（譬如Hal 认为，劳动是一种厌恶品，即“Bad goods”）。不可否认，劳动需要我们付出时间、精力，有时候，甚至是在自己比较疲劳的时候，还不得不工作。在这个社会中，辛苦劳作，确实不同程度地存在着。但是，如果你认识到，工作是获取自身生存、发展、幸福的手段，你也许就不会那么简单地思考了。
当然，在继续分析之前，我们需要先讨论人的需要到底是什么。在经济学的分析中，需要往往被当作是既定的，或是作为事实。但是，我们应该承认，需要既可以是行为的起因，也可以是行为的结果。有一种“为生存而工作”的学派认为需要是主要的目的；另有一种“为工作而生存”的学派，认为活动是主要的目的。例如，某人（也许含蓄地）是属于“为生存而工作”学派，像阿尔文·汉森，主要强调现存的需要，把消费者看成是主要的经济实体，把消费函数视为稳定的并且是理解经济的关键，并且乐于接受停滞的观点。在另一方面，某人属于“为工作而生存”学派，像熊彼特，把生产者－创新者视为主要的经济实体，强调创新，并被引向一种动态的经济发展理论。这两种主导观点都有失偏颇。至于马斯洛的需求层次论（生存需要满足之后，发展需要提上日程），同样存在缺陷。
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工作与闲暇是替代关系吗？（2）
我认为，人类的需要包括三个方面：生理需要、社会需要和刺激需要。生理需要就是满足肉体的那些需要，包括衣、食、住、性爱等；社会需要就是满足归属感、荣誉感等的需要，类似于马斯洛所说的发展需要；刺激的需要，相比较而言非常不具体，是通过一定的刺激源，让人产生兴奋，譬如吸烟、蹦极等。满足生理、社会需要的工具，也可以成为刺激源。譬如说工作，是人类精力的主要发泄渠道，也是刺激的主要来源之一。因为，不同种类的工作提供了不同程度的紧张、困难、危险、身体上的或者精神上的挑战，进而满足人们对刺激的需要。如果工作的刺激性比较强烈，人们寻找其他刺激的积极性也许弱一些，譬如，专心于学术的人，一般认为研究工作带来的刺激极大，他们对于其他各种娱乐方式的需求就比较小；如果工作的刺激性不足，人们会更多地寻找其他刺激方式，即各种各样的娱