这笔巨大的国有财富溢价，不是流入国家财政，也不是让绝大多数人来分享这种成果。由于过高的房价使得绝大多数人成了利益的受害者，比如“中国房奴”的出现，而中国的房地产开发商及地方政府则成了这笔巨大财富溢价最大的收益者。
因此，从以上所理解的来看，中国房地产市场的公共性应该包括以下几个方面的内容。首先，既然住房问题是一个重大的民生问题，既然房地产市场发展的根本法则是改善居民的住房条件问题，那么政府对房地产市场发展就得以重大的公共问题来思考，而不是仅仅作为房地产的市场发展问题，也不是仅仅出自某种需求倾向于某部分人的问题，它所面对的是全体的国人。既然是面对着全体的国人，由于全体人民的阶层、财富收入水平、对住房需求偏好、不同的居住文化等方面的原因，如果对房地产的问题不采取公共性决策方式，那么其所出台的政策要满足全体人民的不同的对房地产市场的需求是不可能的，而且部分的倾向性容易造成一些利益损害。
可以看到，近几年来，为什么政府对房地产市场的宏观调控越来越多？同时这些政策所采取的效果则不够理想，从而迫使政策对房地产调控的政策则越来越多。其问题所在，就在于政府职能部门一直狭隘地把中国房地产市场仅仅看做是一个私人品市场的问题。如果仅是由少数政府部门来内部确定，这就使得中国的房地产市场要达到相关利益者的利益关系的平衡根本就不可能，即在城市不同收入阶层、农民工、地方政府、保障性住房开发商等之间达成利益平衡根本就不可能。
其次，中国房地产市场的公共性不仅在于每一个人基本居住权的保障问题，而且在于中国的城市化、房地产市场资本化过程中巨大的财富溢价如何分配的问题。这里既有土地的溢价，也有土地附着物住房建筑的溢价。这笔每年大致有2万多亿元的房地产巨大财富的溢价，本来就是全国人民一笔巨大的财富。但是如果把房地产市场仅看做一个私人品的问题，那么这笔巨大的房地产溢价就会被看做是房地产开发商及地方政府能力、经营的结果。从而让这笔巨大的财富轻易地流入少数人手中。
早些时候，房地产开发商能够以十分低的价格从政府手上通过协议转让获得大量的土地，并把这些土地囤积起来、甚至于把房囤积起来推高房价，从市场的角度来看，从住房的私人品性质来看，房地产开发商这样做无可厚非。甚至于市场上流行的观念是房地产企业利润最大化是其本性，但是问题就在于政府没有把房地产作为一个公共性问题，没有把房地产市场的巨大溢价看做是全国人民共有的一笔财富，而且轻易地被房地产开发企业获得了。可以说，如果没有政府的城市化过程，没有政府在城市过程中的大量基础投资与服务投入，那么这笔城市化过程中房地产的溢价是不可能产生的。比如，为什么在国内一线城市的住房价格比较高、土地值钱，而在一些穷乡僻壤的地方土地及住房则不值钱？关键的问题就在于政府对这些地方所投入的不同。如果把政府这些巨大投入仅仅是作为房地产开发企业的利润，这对全体中国的居民来说是不公平的。比如，目前一些发达地方政府都把当地的土地及土地收入仅作为地方所有，那么它对国有土地制度下经济落后的地方来说也是不公平的。
最后，中国房地产的公共性还表现在房地产市场政策议程设置的公共性。因为，在任何社会中，政府的资源都是有限的。面对着这有限的资源，在具体决策之前，政府不得不作出抉择。那么为什么有些房地产市场问题会公开讨论，而另一些问题则被排斥在外。其关键问题就在于，我们民众必须了解，政府在制定房地产市场政策时，其议程是如何设置的？谁参与这些议程的设置？如果房地产政策议程设置被少数精英分子所影响，甚至于被嗓门很高、善于表演的少数利益集团所影响，那么民众关注的问题与政策制定者的关注的问题就会南辕北辙，就有人就会利用一些表象的东西来攫取其集团利益，甚至于会用一些冠冕堂皇的名义来掠夺绝大多数人的利益。近几年来，中国房地产市场出台的政策可是多之又多，但是在我看来，不少房地产政策不仅内容不是公共性，而且在政策议程设置上不具有公共性，从而使许多重大的房地产市场问题，特别是涉及广大民众切身利益的重大问题不能够进入房地产政策议程设置。如果一些重大的房地产问题连政策议程设置都无法进入，那么这些问题要解决更是不可能。这也就是目前中国房地产问题的关键所在。
总之，公共性是房地产市场最为重要的方面，房地产的公共性要讨论的方面也很多，在此挂一漏万就几个方面作一些展开讨论，但愿以此为起点，引起国内学术界同仁更多的重视并一起来研究。中国的房地产只有全面地进入完全公共决策的范畴，才是中国房地产问题真正得以解决的开始。（本文定稿于2007年8月29日）
房地产市场行政调控不会有成效
据报道，建设部住宅产业司司长沈建忠在4月8日举行的中国房地产协会第五次会员代表大会暨房地产形势报告会上表示，当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。也就是说，对于两年来的国内房地产市场的宏观调控，尽管政府部门认为初见成效，但实际上并非如此。反之，最近国内不少地方房价的上涨则成了整个国内房地产的主流。因为，国内房地产开发商都在说2006年房价还要涨20％，甚至于有些地方会出现房价报复性上涨。我想，这也许是政府部门要对国内房地产市场行政调控的理由。比如，相关的政府职能部门表示，农地入市闸门可能开启，土地市场将有新举措。
对于这复杂纷繁的信息，我们如何来理解，如何来判断？特别是对国内绝大多数中低收入的民众来说，他们是如何来理解，如何来判断？因为，如果他们一旦判断失误，并非仅是一个意念产生或转变，而是可能会影响其家庭财富水平，影响到他们一生的生活。怪不得，###总理会回答记者问时说，目前国内的高房价是他最痛心与揪心的事情之一。既然国内的房地产市场宏观调控效果不显著，政府职能部门官员当然认为采取一些行政调控的方式或许能够生效。
但是为什么从2004年起国内的房地产市场宏观调控已经两年了，其实际效果如此不彰？是国内房地产市场的市场宏观控制失效，还是另有其他原因？难道用政府的行政调控的方式就能够让过高的房价得到遏制吗？我个人认为原因并非如此，也不是以往的市场调控失效，而是与中央政府不愿意下狠决心对国内房地产市场真正地进行宏观调控有关。很简单，中央政府都没有坚定意愿，其效果如何当然是大打折扣了。
很简单，市场的宏观调控是什么？是政府对经济总量的控制，是政府通过宏观调控的工具来抚平可能产生的经济周期的波动，市场经济宏观调控所使用的工具无外是财政政策、税收政策、利率、汇率等。但是，我们一年来的房地产宏观调控目标是稳定房价，并希望通过整顿市场秩序来达到。实际上，这种做法并不是什么宏观调控，而多是微观行为。这种做法肯定事倍功半，甚至越是整顿，房价越是高涨。何也？没有真正使用宏观调控的工具也（利率仅动一次，汇率也仅改变一点儿，税收政策更是连现有政策就没有认真落实实行）。
目前国内房地产市场，已经由2004年的局部过热蔓延到全面的过热，房地产市场泡沫的程度也越来越大。主要表现是绝大多数民众越来越无法支付快速上涨的房价，无论是大城市还是小城市，无论是东部还是西部地区都是如此。根据钟伟研究的报告，国内70％以上的民众没有能力进入如此之高价格的房地产市场。如果国内绝大多数中低收入民众都远离这个市场，不仅说明这个市场是一个无效率的市场，也说明这个市场是需求严重不足的市场，而且是一个炒作的市场，一个投机者天堂的市场。
对于这样一个市场，政府仅是希望通过行政的方式，通过局部的方式来调控是不可能的。比如说，可以加大一些地方土地的供应量，但是在一个房地产炒作的市场上如同扬汤止沸，不可能通过增加供给来调整供求关系，从而使房价下降。对于其他行政手段的使用，我想结果也是如此。特别是当政府试图对一个地方进行行政调控而另一个地方不调控时，那么在中国这个统一的金融市场，炒作房地产的热钱就必然从一个地方流向另一个地方。2005年出现的情况就是这样。而中国的房地产市场一个又一个地方的炒作下去，最后的结果肯定是一个蔓延全国的巨大的房地产泡沫。
当然，政府也可以通过调整房地产市场结构，来增加中低档产品，也可以通过城市规划、土地拍卖对土地限制使用来实现调整房地产市场产品结构的目的，但房地产产品具有周期性，这种调控方式效果只能在几年后显现，而国内房地产市场早就泡沫冲天了，而政府所希望的结构调整出现可能已经晚了！
其实，要真正地遏制国内房地产市场的投资过热，要打击国内房地产市场的炒作，要让过高的房价下跌，只要三方面的市场化方式就足矣：一是上调利率；二是开征房地产交易所得税及房地产持有税；三是取消或完善住房预售制度，让制度风险由每一个当事人来承担。如果政府要下决心这样做，刀刀见血，效果很快就能够见到。如果国内利率不上调，房价要下降可能性不大，房价稳定更是不可能。政府希望通过行政调控来遏制国内房地产市场价格快速上涨不仅不可能，而且无效果�