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房地产调控为何会不理想
当国家统计局公布今年第三季度的经济数据并把当前经济形势特征概括为“三落一稳”（即国内生产总值增速回落，工业生产增速回落，固定资产投资增速回落及货币信贷增速高位趋稳）时，目前市场对经济形势判断基本上是今年宏观经济调控初见成效，今年就不要出台什么宏观调控政策，未来只要能保持其稳定就可以了。比如，这次央行上调存款准备金率到9％，许多评论都指出这次央行调高存款准备金率主要是针对商业银行过高的流动性，最主要是为了防止银行信贷增长过快与国内固定资产增长过快的反弹。但是，在本人看来，问题不是这样简单，特别是当国内房地产市场没有得到很好的调整时，国内固定资产投资过快及银行信贷过快反弹是必然的事情。
这可能是最近国内房地产宏观调控需要改进的问题所在。从当前房地产市场的情况来看，全国房价高位运行。如国家发改委和国家统计局的数据表明，今年三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨，同比涨幅较高的主要城市包括：深圳，北京，厦门10％，成都，呼和浩特和广州等；下降的城市只有2个，分别是上海和丹东。
对于全国房价依然高位运行，有的政府官员认为是调控政策的滞后性，但实际情况并非如此。“国六条”推出以来，不仅少数城市住房价格上涨比调控前还在增长过快，而且房地产市场秩序规范问题也十分令人质疑。如市场信息不公开透明，市场信息混乱等。
特别是房地产作为这一轮投资增长的动力或引擎，如果国内的房地产投资过热不能够得到有效的调整，过高的房价不能够向下行，那么整个宏观经济过热随时都可能出现反弹。从国家统计的数据来看，尽管国内70个城市房价增长放慢为，但是几个城市的房价增长仍然处于两位数，如北京、深圳等地。
而且从国内房地产开发投资的情况来看，2006年1～8月房地产开发投资增长为24％，仍然比2005年的高4个多百分点。而且房地产投资增长放缓主要表现在东部地区，尤其是一些特大城市，但是另一方面房地产投资快速增长已经由沿海地区转向内地二线以下的城市。房地产投资发展为全国一片红。如今年1～8月东部、中部、西部地区房地产开发投资增长分别增长了、、，即东部的房地产投资增长又开始反弹，而中部、西部地区房地产开发投资则远远高于2005年的增长速度。
还有，从房地产开发资金来源来看，今年1～8月份房地产开发资金增长达到28％以上，而且主要表现在国内银行货款增长为51％（2005年为21％），利用外资增长为36％（2005年为10％），外商直接投资为63％（2005年为18％），而定金及预收款为…5％（2005年为5％）。
从这样一组数据来看，尽管从今年以来银行信贷一直处于不断收缩的状态，但国内银行的信贷收缩并没有对房地产业产生多少影响，反之，房地产业国内银行信贷增长还有迅速扩张的趋势，从而使得国内房地产业在今年银行信贷增长高于2005年一倍以上；还有，由于国内银行信贷不断收紧，为了规避国内银行信贷紧缩的风险，国内房地产业融资渠道正通过引入外资打破国内银行信贷收缩限制，从而使得今年国内房地产市场利用外资的比重成几倍地增长。大量的外国资金涌入国内房地产，不仅会弱化宏观调控对房地产市场的效果，而且让国外资金大量进入增强人民币升值预期。同时，定金及预收款成为负增长说明了个人住房开始理性化，民众购房消费与购房投资的欲望减弱。
再就是，今年1～8月份国内房地产的开发面积增长是（2005年增长为）；商品房销售面积增长为（2005年增长为）；商品销售额增长为182％（2005年增长为）。从这一组数据来说，一是今年以来尽管房地产宏观调整政策出台不少，但并没有遏制国内房地产过快增长速度，反之，这种增长还在加快。如今年以来房地产开发面积增长是2005年的5倍以上。二是尽管房地产开发面积快速增长，但商品房销售面积增长放缓，仅及2005年一半。这说明房地产开发投资在加速增长，但商品房投资及个人住房消费开始出现理性。由于国内房价过高，使得国内民众的住房消费严重挤出；三是在商品房销售面积减少的情况下，商品房销售额则快速增长。这说明了国内房价增长速度过快，并仍然在高位运行。
也就是说，2006年国内房地产宏观调控，相关的政策出台不少，但是所取得成绩与国务院所要达到的目标有一定的差距。比如房地产开发投资快速增长、引入外资成几倍的增长、住房销售总额增长过快、住房销售面积增长下降，在这种情况下，房价的增长也就成自然的事了。而且这样的一个房地产市场，无论是保持国内经济持续增长还是改善国内居民的住房消费水平都处于不利的状态。
从以上分析可以看到，房价增长过快是今年房地产宏观调控成效不理想的关键。因为房价快速增长，就必须带动房地产投资开发增长，带动大量的各种资金进入国内房地产市场。由于大量外资进入国内的房地产市场，即使国内采取货币紧缩的政策，但对国内房地产市场的影响不会太大。对此，个人认为应该从两个方面入手对今年以来的房地产宏观调控政策重新检讨，一是外资进入的途径与方式，特别是对外资进入后的影响要作全面评估；二是目前国内央行货币政策调控的传导性，并根据结果重新采取有效的应对政策，而低利率政策是目前国内房地产调控效果不佳的重要方面。比如，美国利率上升到一定程度，上个月美国全国房价就下降近10％，利率对房地产市场的重要性就是如此。
总之，房地产作为这一轮国内经济增长的动力或引擎，如果房地产投资过热不能够得到有效的调整，那么整个国内宏观经济要取得实质性进展是不可能的，而且这种过热随时都可能导致整个国内经济过热出现反弹。对此必须密切关注。（本文定稿于2006年11月12日）
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中国房地产市场宏观调控与问题
一、 房地产宏观调控为何价格越调越高
近几年来，中国房地产宏观调控持续不断，特别是2006年房地产市场宏观政策更是出台频繁，有“国六条”、“国六条”细则，有征收二手房交易所得税、限制外资进入、有土地宏观调控与管理、银行信贷紧缩等，但是这样多的政策出台对房地产市场影响如何，尽管一系列的房地产政策出台给市场带来不少不确定性，也让一些没有实力的房地产开发商胆战心惊，但由于所出台的房地产政策的和缓性，它对房地产市场的影响基本上不大。
首先，从房地产开发投资来看，1～12月完成投资额万亿元，同比增长，比2005年的高2个百分点。其中商品住宅投资同比增长，比上年同期高个百分点。而且房地产投资快速增长已经从以往的东部沿海及特大城市向内地二线以下的城市转移。比如1～12月份东部、中部、西部房地产开发投资增长分别为、、，即在东部房地产投资增长的同时，房地产市场的投资过热已经由东部向中西部或全国蔓延，即使在一些内地的中小县城也是如此。当中国房地产投资过热蔓延全国时，中国经济投资过热要想降下来就不容易了。
其次，房地产投资快速增长；必然会导致大量资金涌入房地产市场。而银行的资金大量涌入房地产市场，必然会导致银行信贷规模快速扩张。如从1～2月央行公布的数据来看，新增人民币贷款9814亿元，较2006年同比增长近2700亿元，一季度银行信贷增加额达到万亿元左右。从房地产开发投资资金来源来看，2006年1～12月房地产开发投资资金26880亿元，同比增长幅度，资金总额同比增长了5702亿元。而2006年房地产开发投资资金来源增长最快的是银行贷款，同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为1429亿元；利用外资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为142亿元；其中外商直接投资同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为亿元；自有资金同比增长为（2005年同比增长为），远远低于2005年的增长速度，金额同比增长1548亿元；其他资金来源同比增长为（2005年同比增长为），金额同比增长为2601亿元，其中定金及预收款（一般是指居民住房预售资金）同比增长为17％（2005年同比增长为），金额同比增长减少了386亿元。
从这样一组国家统计局数据可以看到，尽管2006年以来中国房地产宏观调控的力度不小，但是银行进入中国房地产市场资金却在快速增长。而这种快速增长是在房地产开发商自有资金增长下降情况下发生的。而且住房预售连续两年增幅下降的情况目前又开始回升。从房地产开发投资资金的快速增长主要来源来看，主要表现在以下几个方面：一是国内银行信贷，二是其他资金来源，三是利用外资。从上面的数据来看，2006年房地产利用外资增长幅度是较快，但由于往年的基数小，利用外资增加金额的比重仍然十分微小（总额仅394亿，仅占）。外资进入房地产资金并非房地产开发商所言增长很多。而房地产开发投资资金来源增长主要是银行信贷及其他资金来源两个方面（其他资金来源主要是定金与预售款）。为什么政府在管住银行信贷的情况下仍然有大量的银行信贷进入房地产市场？而且其增速大于2005年近1倍。这并非中国商业银行不知道房地产市场存在的风险，也不是银行监管部门监管不力，而在于商业银行利益之驱动使然。不管是从已经披露出来的银�